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Feller Rate mantiene en “Afo” la calificación del Fideicomiso de Oferta Pública Inmobiliario Málaga N°. 01 – FP.

6 AUGUST 2024 -  SANTO DOMINGO, REP. DOMINICANA

Feller Rate ratificó en “Afo” al Fideicomiso de Oferta Pública Inmobiliario Málaga N°. 01 – FP.

La calificación “Afo” asignada al Fideicomiso de Oferta Pública Inmobiliario Málaga N°. 01 – FP (SIVFOP-001) responde a la gestión de una sociedad fiduciaria que combina un alto nivel de estructuras y políticas para su gestión, con un fuerte respaldo de sus propietarios. Ello se une a un administrador con profundo conocimiento de los inmuebles. Además, considera activos que se encuentran generando flujos mediante un conjunto de arrendatarios de buena calidad. En contrapartida, la calificación considera una baja diversificación de cartera, su concentración geográfica, lo que se suma al riesgo inherente del negocio inmobiliario, sensible a los ciclos económicos y el escenario de volatilidad de tasas de mercado que puede impactar valor de los activos.

La gestión del Fideicomiso está a cargo de Fiduciaria Popular, S.A., sociedad calificada en “AAsf” por Feller Rate, lo que indica que posee un alto nivel de estructuras y políticas para su gestión, con un fuerte respaldo de sus propietarios. La sociedad fiduciaria es una filial del Grupo Popular S.A., holding con casi 50 años en el mercado dominicano.

La administración de los bienes del Fideicomiso está contratada a Consorcio Málaga, S.A., quién a su vez, es el fideicomitente.

En octubre de 2015, el Fideicomiso Málaga inició su periodo de colocación, recaudando US$ 8 millones. En marzo de 2018 venció el periodo de colocación del Fideicomiso, colocando sus 8.000 valores de fideicomiso.

El Fideicomiso Málaga está formado por dos edificios de oficinas, con placa comercial, ubicados en el sector Piantini de la ciudad de Santo Domingo. Al cierre de mayo de 2024 la diversificación de la cartera de activos inmobiliarios del Fideicomiso es baja y concentrada geográficamente, el principal inquilino concentra un 44,6% de los flujos de arriendo recibidos en el año. Adicionalmente se apreciaba un nulo nivel de vacancia.

La liquidez de la cartera del Fideicomiso es buena, mantiene un flujo continuo de efectivo producto de los alquileres, ante lo cual se han repartieron dividendos por US$67,2 por unidad durante el año 2023 y US$337,6 por unidad durante 2024, dado el pago extraordinario en virtud de la venta del Edificio Málaga III.

Si bien el prospecto del Fideicomiso establece la posibilidad de endeudamiento, esto se refiere a situaciones excepcionales y, en caso de superar los US$500.000, debe ser aprobado en asamblea de tenedores. Al cierre de mayo de 2024 el Fideicomiso no presentaba deuda financiera.

Entre mayo 2021 y mayo 2024, considerando el reparto de dividendos acumulados y ajustes en la valorización de las inversiones, el Fideicomiso exhibe una rentabilidad acumulada de 31,0%, que en términos anualizados se traduce en un 9,4%.

La duración del Fideicomiso es de 10 años, con vencimiento en el año 2025. En octubre de 2023 mediante hecho relevante la Fiduciaria informó sobre el inicio del periodo de liquidación del Fideicomiso, tiempo apropiado para liquidar los activos y recibir los flujos de los alquileres vigentes. Los dos bienes raíces actuales poseen contratos con un plazo medio restante de 1,8 años.

Durante los últimos años, el avance de la pandemia en el mundo y su impacto en la economía, sumado a conflictos bélicos, se tradujo en una mayor inflación a nivel global, que fue combatida con una fuerte alza en las tasas de interés mundiales, incrementando la volatilidad de instrumentos financieros y tipos de cambio, impactando en el valor de los activos. Durante los últimos dos años se ha observado una mayor volatilidad en el tipo de cambio y en las tasas de interés de mercado con relación a sus promedios históricos, lo que afectó el valor de algunos activos locales, aunque en menor medida que años anteriores. Por otra parte, la inflación disminuyó significativamente, alcanzando el rango meta y ello permitió comenzar una desescalada de la tasa de política monetaria. Por su parte, el tipo de cambio ha vuelto a tener una tendencia alcista con episodios puntuales de bajas, por lo que, dadas las expectativas de evolución tasas locales e internacionales esperamos mantenga esa tendencia ascendente. Por otra parte, continuamos observando una volatilidad de tasas de interés mayor a la registrada históricamente, que se explica por las condiciones de baja liquidez actuales en el mercado financiero. Su evolución dependerá del contexto macroeconómico local y las decisiones de política monetaria, variables que continuaremos monitoreando.