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Feller Rate ratifica en "A+" la clasificación de los bonos del Fondo Asset Rentas Residenciales. Las perspectivas son “Estables”.

7 MARCH 2023 -  SANTIAGO, CHILE

Feller Rate ratificó las clasificaciones asignadas a la solvencia y las líneas de bonos del Fondo Asset Rentas Residenciales. Las perspectivas de la clasificación son “Estables”.

La clasificación “A+” asignada a la solvencia y las líneas de bonos del Fondo Asset Rentas Residenciales refleja un perfil de negocios “Fuerte” y una posición financiera “Intermedia”.

El Fondo participa, a través de sus asociadas, en la adquisición y renta de bienes raíces residenciales en Chile, manteniendo, a la fecha del informe, 15 activos en operación con bajos niveles de incobrabilidad y vacancia (considera edificios en régimen). Esto, impulsado por una estrategia comercial y de gestión de cobro que se realiza de manera interna a través de su operadora, Blue Home.

El Fondo contempla un plazo hasta el 4 de octubre del año 2035, con la opción de prorrogarlo dos veces por periodos de dos años cada uno, por acuerdo adoptado por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes y con la aprobación de las dos terceras partes de las cuotas pagadas del Fondo.

A septiembre de 2022, bajo proforma, los ingresos ajustados alcanzaron los $13.061 millones, registrando un aumento anual de un 50,8%, explicado por el proceso de maduración de los activos que entraron en operación el año anterior, la mantención de bajos niveles de vacancia, la entrada en operación de tres nuevos activos (en los meses de junio, julio y agosto) y el incremento en los precios promedio reales.

A igual fecha, la generación de Ebitda ajustado alcanzó los $ 5.636 millones ($ 3.606 millones a septiembre de 2021), con un margen Ebitda ajustado del 43,2%, lo que se compara favorablemente con lo registrado a igual periodo del año anterior (41,6%).

Actualmente, el Fondo se encuentra desarrollando su plan de expansión, concentrado en la adquisición de edificios nuevos. La estrategia de financiamiento ha considerado una composición con mayor preponderancia de obligaciones financieras otorgadas por el mercado de capitales (alrededor de un 65% del valor de cada activo) y aportes de capital. Lo anterior ha resultado en un aumento constante de sus niveles de deuda financiera ajustada (incorpora pasivos financieros de filiales), pasando desde los $ 5.034 millones en 2013 hasta los $ 174.821 millones a septiembre de 2022.

Respecto de los indicadores de cobertura, cabe destacar que estos se ven presionados, dado que existe un descalce temporal entre la emisión de deuda para financiar nuevos activos y la rentabilización de estos (influenciada por el proceso de llenado). De esta manera, a septiembre de 2022, el indicador de deuda financiera ajustada sobre Ebitda ajustado alcanzó las 23,8 veces, cifra mayor a la registrado al cierre de 2021 (19,2 veces), mientras que la razón de deuda financiera neta ajustada sobre Ebitda ajustado alcanzó las 17 veces, debido a los mayores saldos por la reciente emisión de bonos.

Esto último, además, resultó en una cobertura de gastos financieros ajustados de 1,2 veces, cifra por debajo del promedio de 1,9 veces exhibido en los últimos cinco años.

A septiembre de 2022, el Fondo contaba con una posición de liquidez, bajo proforma, calificada en “Satisfactoria”. Ello considera una relativamente creciente capacidad de generación de fondos, una fuerte política de reparto de dividendos y un perfil de vencimientos de deuda financiera estructurado en el mediano plazo. Adicionalmente, incorpora el acceso al mercado de capitales que ha evidenciado el Fondo en los últimos años y la presencia de líneas de capital de trabajo con bancos de la plaza.

El actual plan estratégico del Fondo considera 11 edificios promesados y otros 9 proyectos a incorporar, cuyo financiamiento generará un incremento en la deuda financiera, lo que irá acompañado de flujos operacionales que servirán esa nueva deuda.

Perspectivas: Estables

ESCENARIO BASE: Feller Rate espera que la entidad mantenga una adecuada política de endeudamiento, financiando su plan estratégico mediante una apropiada composición de deuda, aportes de capital y flujos de la operación. Ello, sumado a la maduración y rentabilización de los proyectos en cartera, permitirá compensar el actual plan de inversiones. En particular, se prevé una gradual mejora de los indicadores crediticios proyectados para el mediano-largo plazo.

Las perspectivas también incorporan que la entidad conservará una buena gestión comercial y de cobro, reflejándose en la mantención de bajos niveles de vacancia y de incobrabilidad.

ESCENARIO DE ALZA: Se podría gatillar como consecuencia de un fortalecimiento en su posición financiera. En particular, considera que la realización del plan de expansión resulte en márgenes operacionales y en una capacidad de generación más estabilizada, con un importante robustecimiento de los principales indicadores crediticios.

Además, el aumento en el volumen de la cartera debería incidir en que la operación de nuevos activos influya de menor manera relativa en los indicadores financieros ajustados, otorgando una mayor estabilidad.

ESCENARIO DE BAJA: Se podría gatillar como consecuencia de un deterioro en los indicadores crediticios por un periodo por sobre nuestras expectativas en el escenario base. Ello, como resultado de una mayor agresividad en las políticas financiera o presiones sobre las condiciones de mercado.

Equipo de Análisis:

• Esteban Sánchez – Analista principal
• Felipe Pantoja – Analista secundario
• Nicolás Martorell – Director Senior