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Feller Rate califica en “Afo (N)” los valores del Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliarios de Renta Variables Hábitat Center 04- FU

2 JANUARY 2024 -  SANTO DOMINGO, REP. DOMINICANA

Feller Rate asignó una calificación “Afo (N)” a los valores del Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliarios de Renta Variables Hábitat Center 04 - FU.

Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliarios de Renta Variables Hábitat Center 04 - FU (SIVFOP-011) estará formado por oficinas de un edificio corporativo ubicado en Santo Domingo.

La calificación “Afo (N)” asignada al Fideicomiso responde a la gestión de una sociedad fiduciaria que combina un alto nivel de estructuras y políticas para su gestión. Ello, unido a una cartera de activos con inquilinos de buena calidad crediticia y adecuada diversificación, permite sustentar la calificación asignada. En contrapartida, la calificación incorpora su concentración geográfica y el riesgo inherente del negocio inmobiliario, sensible a los ciclos económicos y el escenario de volatilidad de tasas de mercado puede impactar en el valor de los activos.

El sufijo (N) indica que se trata de un Fideicomiso nuevo.

La gestión del Fideicomiso estará a cargo de Fiduciaria Universal, S.A. Fiduciaria Universal es una filial del Grupo Universal S.A., que posee más de 55 años de experiencia en el mercado financiero y asegurador de República Dominicana mediante su principal inversión, Seguros Universal S.A., aseguradora líder en el mercado. Fiduciaria Universal fue constituida en septiembre de 2012, con el objetivo de impulsar los negocios fiduciarios en el país. Al cierre de 2022 Fiduciaria Universal gestionaba 213 fideicomisos con cerca de RD$47.700 millones bajo administración.

Los fideicomitentes del Fideicomiso son Corporación América, S.A., Leasing de la Hispaniola, S.R.L., Agencia Bella, S.A.S, Transagricola, S.R.L., Tenedora Dominicana SA, Inversiones Kirmar, S.A.S., Inversiones Roper, S.A.S., “Fideicomiso Irrevocable de Administración, Pagos e Inversión Pisos 1, 4 y 6”, “Fideicomiso Irrevocable de Administración, Pagos e Inversión Pisos 5,7 y 8” y Grupo Universal.

La administración y mantenimiento de los bienes del Fideicomiso recaerá en Fiduciaria Universal S.A.

El Fideicomiso Hábitat Center contempla una emisión total de US$ 38.000.000, equivalentes a 38.000 valores de Fideicomiso, con un valor nominal inicial de US$ 1.000 cada uno. La colocación primaria de una o más ampliaciones será generada a partir de una emisión única de valores.

Los activos que conformarán el patrimonio del Fideicomiso son 19 locales comerciales alquilables ubicados en un edificio corporativo de doce niveles, denominado Torre Corporativa Hábitat Center, situado en avenida Winston Churchill esquina Paseo de los Locutores en Piantini, con un total de 7.759,8 m2 alquilables. Adicionalmente, el edificio cuenta con cuatro niveles soterrados de parqueos.

La diversificación de la cartera inmobiliarios que conformará el Fideicomiso es adecuada. Los activos que formarán el Fideicomiso se encuentran generando flujos mediante los contratos de alquiler que poseen. Los plazos de los contratos alcanzan hasta diez años. El plazo promedio remanente de los contratos supera los seis años para el Fideicomiso y la ocupación alcanza un 82%. Este inmueble no cuenta con histórico de alquiler, dada su reciente construcción, todos los contratos se han firmado a partir del año 2021. Actualmente, Grupo Universal designó a la Dirección de Gestión Inmobiliaria con el objetivo de garantizar una gestión oportuna y eficiente en la colocación de las propiedades y que permita una mayor rentabilidad del Fideicomiso.

El uso de los fondos recaudados será destinado como contraprestación a los Fideicomitentes de las inversiones realizadas para el desarrollo inmobiliario de los activos que fueron aportados al Fideicomiso.

La liquidez esperada de la cartera del Fideicomiso será alta, considerando un flujo continuo de efectivo producto de los alquileres desde el momento de su constitución, ante lo cual se espera repartir dividendos trimestrales a los tenedores. Por otra parte, el Fideicomiso podrá contraer deuda, siempre y cuando cuente con la autorización de la asamblea de tenedores. El Fideicomiso puede alcanzar un endeudamiento de hasta el 45% del valor de los activos. Las garantías que se otorguen para cualquier endeudamiento podrán ser elegidas mediante asamblea de tenedores.

La duración del Fideicomiso es de 10 años, desde la fecha de emisión. Su periodo de liquidación se iniciará en el año 8, tiempo apropiado para recibir los flujos de los alquileres vigentes e incorporar renovaciones y nuevos contratos a futuro.